NBP: Od początku 2021 roku ceny mieszkań w górę
Analizy HRE Investments
Data opublikowania : 20.05.2021 (09:20)
Pierwsze miesiące roku przyniosły kolejne wzrosty cen mieszkań – sugerują dane NBP. Trudno dziś znaleźć miasta, w których stawki faktycznie spadają. Podobnie powinno być w kolejnych kwartałach.
Narodowy Bank Polski upublicznił właśnie dane na temat cen mieszkań za pierwszy kwartał br. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 7,7% wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań używanych wzrosty cen były skromniejsze.
Za metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili na początku bieżącego roku o 6,5% więcej niż rok wcześniej. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynków. W tej grupie znajdują się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław.
Szczególnie warta uwagi jest ta druga liczba (6,5%) . Pokazuje ona ceny faktycznie płacone za mieszkania, które dodatkowo są korygowane o jakość sprzedawanych lokali. Mowa tu o tzw. indeksie hedonicznym, który analitycy NBP oszacowują dla rynku mieszkań używanych. Jest on o tyle ważny, że pokazuje „czystą” zmianę cen, która nie jest zaburzona tym, że Polacy w jednym okresie kupują mieszkania z wyższej półki (wtedy zwykła średnia cena transakcyjna poszłaby do góry), albo tym, że do mody wróciły bloki budowane za czasów PRL (wtedy zwykła średnia cena powinna spaść).
Cisza przed burzą?
Co warto podkreślić, są to dane wstępne za wciąż niepełny okres. Bank centralny będzie je jeszcze rewidował przy okazji kolejnych publikacji. W praktyce dane, które poznaliśmy, dotyczą jedynie stycznia i lutego 2021 roku. Dopiero za trzy miesiące analitycy banku centralnego będą posiadali wiedzę na temat cen płaconych za mieszkania w marcu. Bardzo prawdopodobne, że ta aktualizacja trochę podniesie wyniki indeksu – tak samo jak zrobiło to uzupełnienie danych za końcówkę 2020 roku.
Trzeba mieć bowiem świadomość, że postępujący wzrost optymizmu rodaków połączony z poprawiającymi się wynikami gospodarki w ostatnich miesiącach umacniają koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Kolejne publikacje na temat bijącego rekordy popytu na mieszkania, poprawy sytuacji na rynku pracy, lepszej sytuacji gospodarczej czy utrzymywania się niskich stóp procentowych sugerują, że zainteresowanie mieszkaniami nie ma powodu, aby spadać.
Bardzo wysoki popyt na nieruchomości w coraz większym stopniu przekłada się na rosnące ceny. Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży. I choć deweloperzy próbują uzupełnić te braki, to nie sposób zrobić to z dnia na dzień. Problemem jest dziś zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polaków. Na pewno byłby to lepszy scenariusz niż taki, w którym ceny mieszkań rosną tak gwałtownie, że to one spowodują, że chętnych do zakupu mieszkań ubędzie.
Spadków jednak nie było
Najnowsza aktualizacja danych zbieranych przez bank centralny jest złą wiadomością dla osób, które miały nadzieję na spadek cen mieszkań. Okazuje się bowiem, że pomimo kolejnych zawirowań związanych z epidemią, ceny mieszkań nieprzerwanie parły w górę.
Jeszcze kwartał temu dane sugerowały niewielki spadek kwot płaconych za nieruchomości w dużych miastach pod koniec ubiegłego roku. Po aktualizacji i uzupełnieniu danych o transakcje zawarte w grudniu, okazuje się jednak, że o spadkach nie może być mowy i to nie tylko w przeciągu ostatnich kwartałów, ale w ogóle w przeciągu ostatnich 5 lat.
Wzrosty dwa razy wolniejsze niż przed epidemią
Dane na temat tego jak zmieniały się ceny mieszkań w ostatnim roku pokazują tylko dwa miasta, w których średnia wycena jest dziś niższa niż przed rokiem – przynajmniej na pierwszy rzut oka. Dotyczy to Opola, gdzie nowe mieszkania staniały w ciągi roku o 4%. Prawie 6-proc. korektę bank centralny odnotował też w przypadku używanych mieszkań w Zielonej Górze. Obie sytuacje wymagają jednak słowa komentarza, bo w obu przypadkach możemy mieć do czynienia z efektem wysokiej bazy lub danymi przypadkowymi.
Tak się składa, że akurat rok temu w Opolu cena nowych mieszkań raptem podskoczyła z 5,4 tys. złotych za metr, do prawie 6,3 tys. złotych za metr. Wybicie to było dość nienaturalne i najpewniej wynikało z wprowadzenia szczególnie drogiego projektu na rynek rok temu. Dlatego aktualnego wyniku na poziomie 6 tys. złotych za metr nie sposób odbierać jako realną korektę.
W przypadku Zielonej Góry także możemy mieć do czynienia z wynikiem bardziej przypadkowym niż sugerującym jakiś trwalszy trend. Podobnie zresztą było też dokładnie rok wcześniej gdy raptem dane NBP sugerowały wzrost cen o ponad 27%. Niestety oba te rynki są na tyle niewielkie, że dane statystyczne mogą sugerować czasem aż tak spore zmiany cen – zarówno w górę, jak i w dół.
W przypadku miast, w których transakcji zawieranych jest więcej, zmiany cen są bardziej przewidywalne. I tak w Warszawie ponownie średnia cena transakcyjna była na poziomie ponad 10 tysięcy za metr. W Krakowie i Gdańsku było to bliżej 9 tysięcy za metr, a we Wrocławiu około 8 tysięcy. Wciąż czwórka z przodu ostała się w przypadku przeciętnych wycen używanych mieszkań z Kielc i Zielonej Góry.
Płacimy mniej niż chcą sprzedający
Od kilku kwartałów mamy ponadto do czynienia z ciekawą sytuacją, w której ceny ofertowe – tak często goszczące w mediach – znacznie odbiegają od tych faktycznie płaconych za mieszkania. I tak na przykład w Warszawie średnia cena ofertowa wynosiła na początku 2021 roku 12,2 tys. złotych za metr. Nie znaczy to jednak, że w Warszawie przeciętne mieszkanie właśnie tyle kosztuje. Faktycznie płaciliśmy bowiem w tym czasie za metr używanego lokum 10,1 tys. złotych. Wciąż sporo, ale jednak wyraźnie mniej niż wynika z danych ofertowych.
A jak to wygląda na 7 największych rynkach? Z danych banku centralnego wynika, że Polacy faktycznie płacili za metr mieszkania ponad 8,4 tys. zł podczas gdy sprzedający oczekiwali ponad 9,8 tys. zł. Mamy więc około 1,4 tys. złotych „rozjazdu”. Wbrew pozorom nie znaczy to jednak, że tyle można przeciętnie ugrać w trakcie negocjacji. Te, co do zasady, pozwalają obniżyć cenę mieszkania średnio o 1-3%. Rozstrzał pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi wynika w dużej mierze z tego, że w ofercie jest sporo mieszkań w standardzie wyższym niż chcieliby kupić nabywcy, ale też dlatego, że część sprzedających ma nierealne oczekiwania cenowe.
Źródło: Bartosz Turek, analityk HRE Investments
W ostatnich dniach pojawiło się sporo spekulacji na temat tego, że Donald Trump mógłby zdecydować się na wcześniejsze ogłoszenie osoby, która...
Prezydent USA nie omieszkał nazwać szefa FED "matołem" po tym, jak Rezerwa Federalna w zeszłym tygodniu nie obniżyła stóp procentowych. Wczoraj...
Czwartkowy poranek na rynkach walutowych jest wyjątkowo słaby dla dolara amerykańskiego. Waluta rezerwowa świata traci do polskiego złotego już...
Wczorajsze półroczne przesłuchanie przewodniczącego Fed przed Izbą Reprezentantów USA nie przyniosło istotnych nowych informacji. Powell powtórzył...
Wejście Amerykanów do wojny izraelsko-irańskiej przyspieszyło zakończenie konfliktu, a nie doprowadziło do jego eskalacji. W nocy weszły w życie...
We wtorek prezydent Stanów Zjednoczonych Donald Trump ogłosił zawieszenie broni między Izraelem a Iranem, jednak kilka godzin później Izrael oskarżył...
Donald Trump po godzinie 7 rano czasu europejskiego ogłosił, że weszło w życie zawieszenie broni pomiędzy Iranem oraz Izraelem. Choć pierwsze wspomnienie...
Rynki finansowe nie zareagowały jakimś poważnym tąpnięciem po informacjach o zbombardowaniu przez USA irańskich instalacji nuklearnych w niedzielę...
W obliczu eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie, szczególnie po amerykańskich atakach na irańskie obiekty nuklearne z 23 czerwca 2025 roku, zarówno...
Poniedziałkowy ranek nie przynosi żadnej nerwowości na rynku, można powiedzieć, że mało co się dzieje w kontekście tego, jakie wydarzenia miały...
Sytuacja na Bliskim Wschodzie rozwija się bardzo dynamicznie. Po kilku dniach izraelskich nalotów i irańskiego ostrzeliwania mamy włączenie się...
Para USDJPY w ostatnich miesiącach pozostaje pod silnym wpływem polityki monetarnej Banku Japonii oraz amerykańskiej Rezerwy Federalnej. BoJ pod przewodnictwem...
Kryzys na Bliskim Wschodzie osiąga nowy poziom intensywności, a sytuacja geopolityczna w regionie staje się coraz bardziej niestabilna. W centrum uwagi...
Europejskie rynki pozostają w nerwowym zawieszeniu. Indeksy Starego Kontynentu w większości zanotowały spadki, które sięgały ok. 0,4%. Jedynie...
Na rynku złotego nie widać zbytnio wpływu konfliktu izraelsko-irańskiego, choć podobnie wygląda to na rynkach globalnych, gdzie echa były widoczne...
Od piątku globalne media, w tym także ekonomiczne, żyją wojną na Bliskim Wschodzie. Izrael zaatakował Iran, trochę niespodziewanie, zaś od tego...
Atak Izraela na Iran, jaki miał miejsce w nocy, doprowadził do wzrostu awersji wobec ryzykownych aktywów. Na walutach widać ruch w stronę bezpiecznych...
Czwartkowy handel na FX wypada mieszanie, jeżeli chodzi o dolara. Jest on silniejszy względem walut Antypodów i funta (pośród G-7), oraz emerging...